Respuesta breve
Al vender un inmueble heredado, quien vende paga ITP del 2 % (y quien compra, otro 2 %). Además, si hay ganancia, corresponde IRPF del 12 % sobre la renta, no sobre el precio, o IRNR si quien vende no reside en Uruguay. Si el fallecido había comprado el inmueble urbano antes del 1° de julio de 2007, se puede optar por un ficto que deja el IRPF en el equivalente al 1,8 % del precio. El escribano retiene los impuestos en la escritura.
Heredar y vender son dos momentos distintos.
Heredar no paga IRPF: las transferencias por sucesión no generan un incremento patrimonial. Lo que se paga al heredar un inmueble es el ITP por causa de muerte. Texto Ordenado DGI, Título 7, artículo 27 · IMPO
Vender después es otro hecho, con sus propios impuestos. Para vender la casa, además, lo habitual es que la sucesión esté hecha y su certificado inscripto en el Registro.
Al heredar
ITP de 3 % o 4 % sobre el valor real de Catastro a la fecha del fallecimiento. Vence al año.
Al vender
ITP de 2 % para quien vende y 2 % para quien compra, más IRPF o IRNR si hay ganancia. Los retiene el escribano.
ITP de la compraventa: 2 % y 2 %.
Toda compraventa de un inmueble paga ITP: 2 % a cargo de quien vende y 2 % a cargo de quien compra. La base es el valor real de Catastro actualizado, pero si el precio pactado es menor, el impuesto se calcula sobre el precio. Texto Ordenado DGI, Título 19, artículos 5 y 7 · IMPO
En los actos entre vivos los escribanos actúan como agentes de retención. El plazo es de 15 días desde la escritura o antes de inscribirla: no tiene nada que ver con el año que corre para el ITP de la herencia. Decreto 252/998 · IMPO
IRPF: 12 % sobre la ganancia, no sobre el precio.
La venta de un inmueble puede generar un incremento patrimonial que paga IRPF. La tasa es 12 % y se aplica sobre la renta computable, no sobre el precio de venta. Esa renta se calcula por uno de dos criterios. DGI, IRPF por inmuebles urbanos · gub.uy
Texto Ordenado DGI, Título 7, artículo 29 · IMPO
| Paso | Cuenta |
|---|---|
| Precio de venta | 100.000 |
| Renta ficta (15 %) | 15.000 |
| IRPF (12 % de la renta) | 1.800, el equivalente al 1,8 % del precio |
El ficto es una opción. A veces conviene el criterio real, por ejemplo si no hubo ganancia. Hacer la cuenta a ojo suele dar números equivocados: conviene que la haga el escribano o un contador con los datos del inmueble.
La fecha que cuenta es la de compra del fallecido.
Un punto clave para las familias: para usar el ficto, lo que importa es cuándo compró el fallecido, no cuándo murió. En una consulta de 2019, la DGI analizó el caso de una persona que compró en 1986 y murió en 2016, y cuyos herederos vendieron en 2018. Respondió que “se estará a la fecha de adquisición de los bienes por el causante” y que los herederos podían usar el criterio ficto aunque no hubieran hecho la partición antes de vender. Consulta DGI 6179 · IMPO
El reglamento lo recoge para los inmuebles adjudicados en una partición de origen sucesorio. Con el criterio real, el costo fiscal sería lo que pagó el fallecido, actualizado. Para una venta sin partición previa, entendemos que se aplica la misma lógica, pero es algo a confirmar en cada caso. Decreto 148/007, artículo 26 ter · IMPO
“Mis padres compraron la casa en 1995. Mamá murió en 2021 y ahora queremos venderla entre los tres hermanos.”Ejemplo ficticio de un caso en el que la fecha de compra importa
Si el fallecido también había recibido el inmueble sin precio, por herencia o donación, el cálculo del costo sigue otras reglas y no está claro: ahí la revisión profesional es indispensable.
Si venden varios herederos o alguno vive afuera.
- Venta antes de la partición. La ganancia se atribuye a los herederos, y cada uno liquida por su parte según su situación. El escribano retiene el impuesto en la escritura.
- Heredero que vive fuera de Uruguay. Paga IRNR en lugar de IRPF, al 12 %, con las mismas reglas de criterio real o ficto. También lo retiene el escribano. Depende de la residencia fiscal, no de la nacionalidad: un uruguayo que vive afuera puede estar en este caso.
- Exoneración por vivienda. Existe para quien vende su vivienda permanente y compra otra, con topes y condiciones. Un heredero que no vive en la casa normalmente no califica.
Decreto 149/007, artículos 37 y 38 (IRNR) · IMPO Texto Ordenado DGI, Título 8 · IMPO
Si vivís afuera y tenés una herencia en UruguayLo que se controla antes de escriturar.
Además de los impuestos de la venta, hay tributos del inmueble que tienen que estar al día para poder firmar.
Texto Ordenado DGI, Título 13 (Primaria) · IMPO Ley 9.328, artículo 1 · IMPO
Si en lugar de vender la casa un heredero cede sus derechos hereditarios, los impuestos son otros: ITP de 2 % y 2 % sobre el precio pactado, e IRPF o IRNR para quien cede, que también retiene el escribano. DGI, trámite de cesión de derechos hereditarios · gub.uy
Qué implica vender derechos hereditariosPreguntas frecuentes.
¿Heredar una casa paga IRPF?
No. Heredar paga ITP si hay inmuebles. El IRPF puede aparecer después, cuando se vende y hay ganancia.
¿El IRPF es el 12 % del precio?
No. Es el 12 % de la renta computable. Con el criterio ficto, para inmuebles urbanos comprados antes del 1° de julio de 2007, equivale al 1,8 % del precio.
¿Qué fecha cuenta para el ficto, la de la muerte o la de la compra?
La de compra del fallecido, según una consulta de la DGI de 2019. Conviene confirmarlo con el escribano en cada caso.
¿Si vivo afuera pago lo mismo?
En lugar de IRPF corresponde IRNR, también al 12 % y con las mismas reglas de cálculo. Lo retiene el escribano en la escritura.
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Esta guía resume en términos generales los impuestos de la venta de un inmueble heredado en Uruguay, con normas y montos que pueden cambiar. No sustituye el estudio de tu situación; no es asesoramiento tributario y no calcula el impuesto de un caso concreto, que conviene confirmar con escribano o contador.
Texto Ordenado DGI 2023, Título 7 (IRPF), artículos 27, 29 y 38 · IMPO DGI, IRPF por inmuebles urbanos · gub.uy Consulta DGI 6179 (2019) · IMPO Decreto 148/007, artículo 26 ter · IMPO Texto Ordenado DGI 2023, Título 19 (ITP) · IMPO Decreto 149/007 (IRNR) · IMPO Texto Ordenado DGI 2023, Título 13 (Primaria) · IMPO Ley 9.328, artículo 1 · IMPOFuentes consultadas el 30 de setiembre de 2026.